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【转载】不动产登记会吓坏楼市资金吗?  

2014-12-24 13:37:35|  分类: 国家时政 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不动产登记会吓坏楼市资金吗?

  早在7年前的物权法中,我国已经明确规定了国家对不动产实行统一的登记制度。时隔7年,不动产登记制度的推进进程有所提速,并打破了之前长期处于停滞不前的局面。

  2014815日,国务院法制办发布了《不动产登记暂行条例(征求意见稿)》。四个月后,国务院公布了《不动产登记暂行条例》,并自201531日起施行。而随着不动产登记制度的逐步推进,也必然会对我国的经济转型与发展带来诸多的影响。

  一直以来,我国涉及不动产登记的部门繁多。其中,包括了国土、农业、林业、住建、渔业、海洋等部门。不过,在实际操作中,因不动产登记的内部体系过于分散,不同部门之间又存在着相互“打架”的现象。至此,在割据的状况下,也为不动产登记带来了诸多的麻烦。

  显然,随着不动产登记制度的不断深入,未来将逐步打破原来部门割据的状况,同时也有效解决了不动产登记信息的全国联网等问题。此外,随之而至的,将会是房产税、遗产税的到来及整体执行效率的大幅提升。

  房产税的推行,当属社会长期热议的话题之一。但是,在此前上海与重庆的房产税试点计划中,均没有产生出太大的效果。

  一方面,重庆的房产税试点主要针对存量增量的独栋别墅等高档房,对整体的市场需求没有构成太多的障碍;另一方面,上海的房产税试点主要针对新增房量,其核心并未打击囤积的存量房。如此一来,房产税试点效果存在明显偏差,而此举也为后续房产税的全面铺开带来了一定的压力。

  实际上,房产税征收的主要目的在于调节社会不平等的收入差距。然而,在国内,房产税的推行,却似乎偏离了这一初衷,甚至变相沦为部分地方实现增收的重要渠道。

  近年来,地方依靠卖地实现了可观的收入,同时地方对房地产业的依赖度也达到了前所未有的状态。不过,随着地方发展模式的转型,以往地方的财政增收模式也将面临着重要的变化。未来,或将以房产税逐步取代土地出让金,并借此成为地方实现增收的主要渠道。

  显然,这是不动产登记制度加快推进的预期影响。不过,从另一种角度来看,不动产登记制度的加快落地,或将会给房地产市场带来深刻性的影响。

  进入今年下半年,我国房地产市场出现了明显的降温迹象。

  据数据统计,11月,70个大中城市新建商品住宅环比无一上涨,同比68个城市房价出现下跌的走势。此外,今年111月份,全国房地产开发企业土地购置面积29736万平方米,同比下降14.5%

  值得一提的是,针对房地产市场中的庞大库存及房地产开发企业的到位资金难等问题,也成为市场担忧的核心因素。

  以后者为例,按照最新的数据统计,今年111月份,房地产开发企业到位资金110115亿元,同比增长0.6%,增速较110月份回落2.5%,并较去年同期出现大幅滑落的迹象。

  综合上述数据,我国房地产市场确实面临着降温的压力。而随着不动产登记制度的落地,或将加速市场的抛房浪潮,并将会给部分购房者带来了担忧的预期。

  实际上,随着中国房地产市场的逐步降温,部分楼市资金已有逐步出逃的迹象。与此同时,随着我国证券市场的逐步回暖,也加速了楼市资金的分流状况。

  对比最近半年的数据,中国股市呈现出价升量增的格局,而近期股市单日的成交量能也基本维持在7000亿上方的水平。反之,国内房地产市场却出现了罕见的价跌量减的局面。

不过,需要注意的是,因地方对房地产业的依赖度依然不减,且在刺激新政预期下,近两个月的房地产市场也出现了略微回暖的局面。对此,笔者郭施亮认为,中国房地产市场的降温与股市崛起及其保值增值效果下降有着一定的关系,但这种影响并不持久。

此外,虽说不动产登记制度的加快推进会对部分楼市资金产生了影响,但因不动产登记制度的全面铺开需要一个循序渐进的过程,且基本属于“摸着石头过河”的状态。因此,对于不动产登记制度的落地还不能盲目乐观,中短期内也不会对大部分的楼市资金产生极大的冲击。

  不可否认,中国房地产市场的发展是畸形的,而一直以来国家对房地产业的态度也深刻改变了其正常的运行轨迹。

纵观过去多年,刺激房地产市场持续走强的核心因素,在于地方对房地产业的极度依赖性。每当房地产市场遇到一定的降温压力时,国家总会出台相关的政策给予提振。再者,中国的房地产业备受海内外的投机资金青睐。更有甚者,直接把房地产市场当作其中短期投机的主要品种。

显然,对中国的房地产市场而言,要想迅速改变它在国内老百姓心中的印象,并非易事。此外,要想地方在短期内完全摆脱对房地产业的依赖性也并不实际。

因此,打破这一尴尬的局面,不仅需要国家强有力的政策执行力,而且还需要地方的积极配合。否则,即使是不动产登记制度,还是房产税、遗产税等,都很难真正改变中国房地产市场的过度投机性质。或许,所谓的调控政策终究还是无法起到本质性的作用,甚至会沦为地方实现增收的新渠道。

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